Изменение предмета ипотеки в рамках договора участия в долевом строительстве

Мы взяли комментарий у юриста по жилищным вопросам компании "Мой Источник Права".

Комментарий:

Иванов Петр Сергеевич, опытный юрист компании "Мой Источник Права", делится своим мнением по поводу изменения предмета ипотеки в рамках договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Что такое изменение предмета ипотеки в рамках ДДУ?

Иванов Петр Сергеевич: Изменение предмета ипотеки в рамках договора участия в долевом строительстве - это процесс, при котором заёмщик и заимодавец (обычно банк) договариваются о замене или перераспределении объекта недвижимого имущества, который служит залогом по ипотечному кредиту. В контексте ДДУ это может происходить в случае, когда застройщик изменяет параметры возводимого объекта, либо когда дольщик желает изменить выбранное недвижимое имущество.

Какие причины могут привести к необходимости изменения предмета ипотеки?

Иванов Петр Сергеевич: Существует несколько основных причин, по которым ДДУ может потребовать изменения предмета ипотеки:

• Изменение проекта застройщиком. В процессе строительства могут возникнуть изменения в проекте, требующие корректировки договорных условий.
• Перекредитование. Зачастую заемщики находят более выгодные условия ипотеки в других банках, и это требует внесения изменений в первоначальный договор.
• Изменение планов дольщика. В некоторых случаях дольщик может предпочесть другой объект строительства. Причины могут варьироваться от изменения семейного статуса до смены места работы и необходимости быть ближе к новому офису.

Какие документы необходимы для изменения предмета ипотеки?

Иванов Петр Сергеевич: Процедура требует достаточно большого количества документов. В основной пакет входят:

• Заявление об изменении предмета ипотеки.
• Новый договор ДДУ или изменения к существующему договору.
• Новые документы, связанные с объектом недвижимости (технический паспорт, кадастровый номер, и т.д.).
• Согласие банка, если ипотека оформлена в другом банке.
• Согласие всех сторон по данному ДДУ (застройщика, дольщика и банка).

Сколько времени занимает процедура изменения предмета ипотеки?

Иванов Петр Сергеевич: Сроки могут варьироваться в зависимости от сложности случая и количества вовлечённых сторон. В среднем, мы говорим о нескольких месяцах. Однако, встречались и случаи, когда процедура затягивалась до полугода из-за задержек со стороны одной из сторон или несоответствия представленных документов.

Практические кейсы

Кейс 1: Перекредитование с другим изначально признанным объектом

Одна из клиенток компании, Мария Иванова, изначально планировала приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке, но со временем решила увеличить площадь жилья и переориентировалась на трехкомнатную квартиру. Это потребовало пересмотра сделки и изменения предмета ипотеки в связи с рядом условий нового кредитного банка. В данном случае, необходимыми действиями были переговоры с банком и застройщиком, а также оформление нового ДДУ.

Кейс 2: Изменение строительного проекта

Другой пример - клиент Сергей Смирнов, который столкнулся с ситуацией изменения планировки строящегося дома. Застройщик в ходе строительства внес изменения в архитектурный план, увеличив общую площадь квартир. Это вызвало необходимость корректировки ДДУ, а также ипотеки, чтобы отразить изменения в договоре и обеспечить соответствие финансовым условиям банку. Наша задача заключалась в координации этих изменений.

Кейс 3: Изменение застройщика

У нас также был случай с клиентом Олегом Васильевым, чей первоначальный застройщик обанкротился, и проект был передан другому застройщику. Это изменение потребовало новой регистрации ДДУ и ипотеки на объект у нового застройщика. Все документы пришлось обновить и заново регистрировать, но благодаря комплексной работе, удалось существенно сэкономить время и деньги для клиента.

Советы юриста: как избежать проблем при изменении предмета ипотеки?

Иванов Петр Сергеевич: Вот несколько советов, чтобы облегчить себе процесс и избежать возможных осложнений:

• Постоянно поддерживайте связь с банком и застройщиком, чтобы быть в курсе всех изменений.
• Соблюдайте все сроки и следите за выполнением обязательств по договору. Это поможет избежать возможных штрафов и затягивания процесса.
• Проконсультируйтесь с опытным юристом для получения профессиональных рекомендаций и сопровождения на всех этапах процесса.
• Соберите полный пакет документов заранее и тщательно проверяйте соответствие всем требованиям, чтобы избежать отказов и затягивания сроков.
• Заранее согласуйте все изменения с банком и убедитесь, что новые условия ипотечного кредита вас устраивают.

Заключение

Изменение предмета ипотеки в рамках договора участия в долевом строительстве - довольно сложная процедура, связанная с необходимостью координации действий между дольщиком, банком и застройщиком. Однако, с правильным подходом и участием профессионалов, этот процесс может быть значительно упрощён и становиться менее стрессовым для всех сторон.