Банкротство застройщика при переуступке: защита прав и включение в реестр

Вопрос юристу: Купил квартиру в строящемся доме через переуступку прав, а теперь узнал, что застройщик признан банкротом. Прежний хозяин дольщик уже полностью оплатил жилье, но как мне теперь войти в реестр требований кредиторов и не аннулируют ли мою сделку из-за финансовых проблем компании? На эти и другие вопросы отвечает юрист по недвижимости.

Ответ юриста

Банкротство строительной компании — это всегда стресс для дольщиков, а для тех, кто приобрел недвижимость через договор цессии (переуступки прав требований), ситуация кажется вдвойне сложной. Однако российское законодательство, в частности Федеральный закон № 214-ФЗ и параграф 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», содержит четкие механизмы защиты граждан, чьи средства были привлечены для строительства многоквартирных домов.

Правовой статус договора цессии при банкротстве застройщика

Согласно Гражданскому кодексу РФ и ст. 11 Закона № 214-ФЗ, при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) к новому кредитору переходят абсолютно все права первоначального кредитора в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. Если первоначальный дольщик полностью выплатил стоимость строящегося объекта застройщику, то к вам перешло право требовать от застройщика передачи готовой квартиры. Ваше положение в деле о банкротстве точно такое же, как если бы вы сами изначально заключали ДДУ напрямую со строительной компанией.

Могут ли аннулировать сделку по переуступке?

Ваши опасения относительно оспаривания сделки понятны, так как в процедуре банкротства конкурсный управляющий действительно обязан анализировать и оспаривать подозрительные сделки. Однако риски для вашей ситуации минимальны при соблюдении следующих условий:

Полная оплата. Оплата по ДДУ первоначальным дольщиком была произведена полностью и реальными деньгами (а не сомнительными векселями или взаимозачетами, если речь идет о юридических лицах).
Государственная регистрация. Договор уступки зарегистрирован в Росреестре.
Добросовестность. Вы приобрели права по рыночной стоимости у независимого лица (не аффилированного с банкротящимся застройщиком) и можете подтвердить факт передачи денег за уступку.

Если сделка между вами и предыдущим дольщиком была рыночной (между физическими лицами), конкурсный управляющий застройщика не имеет оснований и полномочий оспаривать вашу переуступку. Управляющий может оспорить только сделки самого должника (застройщика), поэтому сделка по цессии останется в силе. Исключением являются случаи откровенно мошеннических схем вывода активов, когда, например, подрядчик получает квартиры за невыполненные работы, а потом спешно продает их «физикам». Но если первый дольщик заплатил честно — вы в полной безопасности.

Как войти в реестр требований кредиторов (РТК)

При банкротстве застройщика формируется особый реестр — Реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений. Включение в него — ваша главная и первостепенная задача. Без этого претендовать на получение квартиры или компенсации от Фонда развития территорий будет практически невозможно.

Закон устанавливает жесткие сроки: подать заявление необходимо в течение двух месяцев с момента опубликования сведений о признании застройщика банкротом в газете «Коммерсантъ». Если вы пропустите этот срок по уважительной причине, суд может его восстановить, но лучше этого не допускать.

Пошаговая инструкция по включению в реестр

Для того чтобы защитить свои интересы, необходимо выполнить несколько юридически значимых действий:

Шаг 1. Сбор доказательной базы. Вам потребуются копии (с предъявлением оригиналов) следующих документов: паспорта, зарегистрированного ДДУ, зарегистрированного договора переуступки (цессии), а также доказательств оплаты. Это самый важный момент! Вам нужны не только доказательства того, что вы заплатили продавцу-цеденту, но и доказательства полной оплаты застройщику первоначальным дольщиком (платежные поручения банка с отметкой об исполнении, справка застройщика о полной оплате пая/взноса, акты сверки).
Шаг 2. Подготовка заявления. Заявление о включении требований в реестр подается напрямую конкурсному управляющему (с уведомлением арбитражного суда) или в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, в зависимости от того, какая процедура введена (наблюдение или конкурсное производство по спецправилам параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве). В заявлении вы просите включить вас в реестр требований о передаче жилых помещений.
Шаг 3. Направление копий лицам, участвующим в деле. Копии заявления со всеми приложениями необходимо направить конкурсному управляющему, должнику (застройщику) и в суд ценным письмом с описью вложения.
Шаг 4. Участие в процессе. Конкурсный управляющий может включить вас самостоятельно, уведомив об этом суд. Если он отказывает или сомневается в оплате, спор переносится в судебное заседание, где ваши интересы должен представлять компетентный юрист, чтобы доказать реальность произведенных расчетов.

Денежные требования и неустойки

Помимо требования самой квартиры, у вас может возникнуть право на финансовые компенсации. Если до банкротства была серьезная просрочка сдачи дома, вы вправе требовать неустойку. Кроме того, если вы откажетесь от квартиры (или если достройка дома нецелесообразна), ваши требования могут быть трансформированы в денежные. Понять специфику таких споров и оценить шансы на возмещение бывает сложно, поэтому в подобных ситуациях полезно привлекать специалистов: в качестве наглядного примера, полезный источник информации о взыскании штрафных санкций поможет разобраться в нюансах денежных требований к проблемному девелоперу.

Важно понимать, что требования по неустойкам, убыткам и штрафам оформляются отдельным заявлением и включаются в четвертую очередь реестра кредиторов. Вероятность получения реальных денег по четвертой очереди при банкротстве застройщика обычно невелика, в отличие от получения самой жилплощади (или компенсации от государственного Фонда), которые гарантированы третьей очередью.

Советы пользователю, задавшему вопрос

Чтобы минимизировать риски и гарантированно получить свое жилье или денежную компенсацию, настоятельно рекомендую следовать следующим правилам:

Действуйте быстро. Немедленно найдите дело о банкротстве вашего застройщика в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Узнайте ФИО и адрес конкурсного управляющего, а также дату публикации сообщения о банкротстве. Это позволит вам рассчитать крайний срок для подачи заявления.
Найдите все платежки первого дольщика. Если на руках у вас только договор цессии и акт передачи денег между вами и продавцом — этого недостаточно суду. Выясните, как именно продавец расплачивался с застройщиком. Запросите у продавца выписки с банковского счета или обратитесь в банк за дубликатами. Вы должны доказать, что деньги фактически поступили на счет застройщика или на эскроу-счет (если дом строился по новым правилам).
Следите за Фондом развития территорий. В случае банкротства часто именно государственный Фонд принимает решение о целесообразности завершения строительства. Если дом готов менее чем на 80%, Фонд может решить выплатить дольщикам рыночные компенсации вместо достройки. Регулярно проверяйте информацию по вашему объекту на сайте Фонда.
Не расторгайте договор цессии. Некоторые в панике пытаются расторгнуть договор уступки с прежним дольщиком, чтобы вернуть деньги. Этого делать не стоит, так как процесс возврата затянется на годы, а вы потеряете право требовать квартиру от застройщика и статус обманутого дольщика.
Объединяйтесь с соседями. Найдите чаты или форумы дольщиков вашего ЖК. Совместные действия, найм одного сильного адвоката на инициативную группу и постоянный контакт с конкурсным управляющим значительно повышают шансы на благополучное завершение процедуры.