Незаконная перегородка в подъезде: как заставить соседей демонтировать дверь

Вопрос юристу: Соседи по лестничной клетке самовольно отгородили часть общего коридора железной дверью и устроили там кладовку для своих велосипедов, из-за чего мне стало трудно заносить детскую коляску в квартиру; как по закону заставить их демонтировать эту перегородку, если председатель ТСЖ их покрывает?

Ответ юриста: правовой статус общих коридоров

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) выступает базовым нормативно-правовым актом, который строго регламентирует вопросы пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (МКД). Ситуация, с которой вы столкнулись, является классическим примером самоуправства и прямого нарушения прав других собственников жилых помещений. Давайте детально разберем правовую сторону вопроса и алгоритм действий по принудительному демонтажу незаконно возведенной конструкции.

Согласно статье 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы и так далее. Важно понимать фундаментальное правило: общее имущество принадлежит всем собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности.

По смыслу части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. А передача части общего имущества в пользование иным лицам допускается только по решению общего собрания собственников, принятому не менее чем 2/3 голосов (статья 46 ЖК РФ). Если ваши соседи просто взяли и установили железную дверь, отгородив часть лестничной клетки для хранения велосипедов, без проведения общедомового собрания и получения стопроцентного согласия жильцов на уменьшение площади коридора — их действия абсолютно незаконны.

Нарушение требований пожарной безопасности

Помимо нарушения жилищного законодательства, самовольная установка перегородок на путях эвакуации является грубым нарушением Правил противопожарного режима в Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). В частности, нормами пожарной безопасности категорически запрещается устраивать в тамбурах выходов кладовые, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.

Установленная металлическая дверь, которая сужает ширину путей эвакуации и мешает вам проносить детскую коляску, создает прямую угрозу жизни и здоровью людей в случае возникновения пожара. За такие действия предусмотрена серьезная административная ответственность по статье 20.4 КоАП РФ, что влечет наложение административных штрафов как на самих жильцов, так и на управляющую организацию (ТСЖ), которая обязана следить за состоянием общего имущества.

Что делать, если председатель ТСЖ покрывает нарушителей?

Председатель Товарищества собственников жилья (ТСЖ) несет персональную и субсидиарную ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Его бездействие или 'покрывательство' соседей — это повод для применения к нему и к самому ТСЖ санкций со стороны надзорных органов. Управляющая организация не просто имеет право, она обязана выдать нарушителям предписание о демонтаже незаконной конструкции, а в случае отказа — обратиться в суд с иском о принудительном демонтаже.

Поскольку в вашей ситуации председатель ТСЖ игнорирует свои прямые обязанности, необходимо выстроить стратегию давления на нарушителей через государственные надзорные инстанции. Продуманный алгоритм действий позволит вам восстановить свои права и заставить демонтировать перегородку.

Шаг 1. Фиксация нарушения и обращение в МЧС

Самый быстрый и действенный способ ударить по нарушителей и бездействующему ТСЖ — это пожарная инспекция (Государственный пожарный надзор МЧС России). Сделайте качественные фотографии установленной двери, хранящихся за ней велосипедов, а также замерьте оставшуюся ширину прохода, которая мешает проезду коляски.

Направьте официальную жалобу в территориальный отдел надзорной деятельности ГУ МЧС. В жалобе укажите, что соседи (укажите номер квартиры) самовольно установили перегородку на путях эвакуации, хранят там горючие материалы (вещи, резиновые шины велосипедов), что напрямую нарушает Правила противопожарного режима. Обязательно добавьте, что ТСЖ (укажите реквизиты и ФИО председателя) на устные жалобы не реагирует. Инспектор МЧС выйдет на проверку, выпишет штраф соседям и обяжет ТСЖ демонтировать преграду. Обычно предписания от пожарных исполняются очень быстро из-за высоких штрафов для юридических лиц.

Шаг 2. Заявление в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)

Параллельно необходимо направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона. Именно этот орган осуществляет государственный надзор за соблюдением жилищного законодательства и работой ТСЖ. В заявлении в ГЖИ сделайте акцент на незаконном захвате общего имущества и бездействии председателя ТСЖ.

Жилищная инспекция проведет выездную проверку. Важно отметить, что ГЖИ накажет именно ТСЖ за ненадлежащее содержание общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Председателю выдадут предписание об устранении нарушений. Под угрозой крупных штрафов председатель ТСЖ будет вынужден перестать 'покрывать' соседей и сам направит им требование о сносе двери.

Шаг 3. Обращение в судебные инстанции

Если надзорные органы по каким-то причинам сработают неэффективно или соседи проигнорируют их предписания (а ТСЖ предпочтет заплатить штраф, но ничего не делать), у вас остается наиболее мощный инструмент — обращение в суд. Вам необходимо подать так называемый негаторный иск — иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения многоквартирного дома. Ответчиками будут выступать соседи, установившие дверь, а в качестве третьего лица необходимо привлечь ТСЖ и Жилищную инспекцию. В суде вам потребуется доказать факт установки двери именно этими соседями, факт отсутствия решения общего собрания собственников и факт того, что данная конструкция нарушает ваши права (мешает проносить коляску, сужает проход). Если вам нужна дополнительная правовая информация по составлению документов, вы можете изучить источник правовой базы, где подробно описаны нюансы жилищных споров.

Судебная практика по подобным делам практически на 100% складывается в пользу истцов. Суд обяжет соседей за их собственный счет произвести демонтаж металлической двери и привести общее имущество в первоначальное состояние. Если они добровольно не исполнят решение суда, за дело возьмутся судебные приставы-исполнители, которые могут привлечь подрядную организацию для принудительного спиливания двери, а все расходы и исполнительский сбор взыщут с ответчиков.

Практические советы пользователю: как действовать прямо сейчас

• Претензия под роспись. Начните с формальностей. Напишите письменную претензию на имя председателя ТСЖ с требованием демонтировать незаконную дверь. Отнесите в правление в двух экземплярах (на вашем должны поставить входящий номер, дату и подпись) или отправьте ценным письмом с описью вложения. Бездействие по этой претензии станет отличным доказательством для ГЖИ и суда.
• Используйте электронные приемные. Жалобы в МЧС и ГЖИ сейчас легко и быстро подаются через систему ГИС ЖКХ (Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) с авторизацией через Госуслуги. Такие обращения невозможно проигнорировать, и по ним всегда проводится официальная проверка.
• Найдите союзников. Поговорите с другими жильцами на вашем этаже или в подъезде. Возможно, дверь мешает не только вам. Коллективные жалобы (даже подписанные 2-3 соседями) всегда рассматриваются надзорными органами более внимательно, оперативнее приводят к результатам и имеют больший вес в судебном разбирательстве.
• Не пытайтесь ломать дверь самостоятельно. Несмотря на незаконность конструкции, самостоятельный демонтаж или повреждение чужой (пусть и незаконно установленной) двери может быть квалифицировано полицией как самоуправство (статья 19.1 КоАП РФ) или умышленное повреждение чужого имущества. Действуйте исключительно через законные механизмы и компетентные органы.