Оспаривание оценки муниципалитета при расселении аварийного дома

Вопрос юристу: Наш многоквартирный дом признали аварийным и подлежащим сносу. Администрация прислала уведомление об изъятии жилого помещения и предлагает выкупную цену, которая существенно ниже рыночной стоимости жилья в нашем районе. Мы категорически не согласны с этой суммой, так как на неё невозможно приобрести другую нормальную квартиру, а переезжать в маневренный фонд мы не хотим. Как через суд оспорить оценку муниципалитета и добиться выплаты справедливой компенсации или предоставления другой равноценной благоустроенной квартиры в собственность? На этот и другие частые вопросы, связанные с расселением ветхого фонда, отвечает юрист по жилищному праву.

Ответ юриста

Порядок изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу строго регламентируется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Ситуация, в которой оказались вы — классический пример занижения муниципальными органами размера возмещения при принудительном выкупе собственности. Закон в данном случае стоит на стороне собственника, однако для получения справедливой компенсации потребуется проявить настойчивость и, вероятнее всего, пройти через судебное разбирательство.

Из чего складывается размер выкупной цены?

Самая распространенная ошибка и уловка местных администраций заключается в том, что при оценке они учитывают только рыночную стоимость самих «четырех стен» (которая в аварийном доме закономерно стремится к минимуму), игнорируя другие обязательные составляющие. Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ, в выкупную цену (размер возмещения) в обязательном порядке должны быть включены:

Рыночная стоимость самого жилого помещения. Причем оцениваться она должна без учета того факта, что дом признан аварийным, так как сам факт аварийности обрушивает цену на рынке.
Рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. К этому относятся подвалы, чердаки, лестничные клетки и так далее.
Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Часто именно земля под домом стоит значительно дороже самого строения, особенно если дом находится в центральном районе города с развитой инфраструктурой. Администрация нередко «забывает» включить землю в расчет, что является грубым нарушением.
Все убытки, причиненные собственнику изъятием. Сюда входят расходы на переезд, услуги грузчиков, поиск новой квартиры (услуги риэлтора), оформление права собственности на новое жилье (нотариус, госпошлины), а также стоимость временного найма другого жилья на период до приобретения новой квартиры. Если вы сдавали эту квартиру в аренду легально, можно потребовать возмещения упущенной выгоды.

Если в предложенном вам проекте соглашения об изъятии эти пункты отсутствуют или оценены в копейки, вы имеете полное право отказаться от подписания такого документа.

Можно ли требовать предоставления другой квартиры?

По общему правилу (часть 8 статьи 32 ЖК РФ), предоставление собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон. Это означает, что администрация не имеет права насильно выселить вас в другую квартиру без вашего согласия, но в то же время вы не можете через суд заставить администрацию выдать вам именно недвижимость, если в местном бюджете на это не заложены квартиры.

Однако есть важное исключение. Если ваш дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (согласно Федеральному закону от 21.07.2007 № 185-ФЗ), то вы имеете право выбора: получить денежное возмещение или потребовать предоставления другого благоустроенного жилого помещения в собственность. При этом предоставляемая квартира должна быть равнозначной по общей площади, находиться в границах того же населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим нормам. Если вам предлагают маневренный фонд — это лишь временная мера, вы не обязаны туда переезжать на постоянной основе.

Как оспорить оценку муниципалитета в суде?

Если вы не согласны с предложенной суммой, ни в коем случае не подписывайте соглашение. Закон дает вам три месяца на принятие решения. По истечении этого срока администрация будет вынуждена подать на вас в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения и выселении с выплатой той суммы, которую они рассчитали. Это и будет вашим шансом оспорить оценку.

Ваши действия в рамках судебного процесса должны быть следующими:

Написание мотивированного отзыва (возражения) на иск администрации. В нем необходимо указать несогласие с выкупной ценой и перечислить все неучтенные элементы (земля, убытки, переезд).
Проведение независимой досудебной оценки. Рекомендуется обратиться к независимому оценщику, который рассчитает реальную рыночную стоимость с учетом земельного участка и всех компенсаций. Это заключение станет весомым аргументом в суде.
Заявление ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы. Скорее всего, суд увидит две разные оценки (от администрации и от вас). В таком случае назначается судебная экспертиза. Именно ее результаты лягут в основу решения суда.

Судебная практика по подобным делам показывает, что грамотная подготовка вопросов для судебного эксперта играет решающую роль в определении итоговой суммы выкупа. При составлении ходатайства о назначении независимой экспертизы важно опираться на надежный источник, где собрана актуальная правоприменительная практика и рекомендации опытных юристов по жилищным спорам. От того, как именно вы сформулируете вопросы перед судебным экспертом (например, "Какова рыночная стоимость доли земельного участка?", "Каков размер убытков, связанных с переездом?"), будет зависеть полнота компенсации.

Если эксперт, назначенный судом, установит стоимость в 5 миллионов рублей, а администрация предлагала только 3 миллиона, суд обяжет муниципалитет выплатить вам именно 5 миллионов. До момента полного перечисления этих средств на ваш счет или депозит нотариуса, вас не имеют права выселить из текущей квартиры.

Советы пользователю

Изучите муниципальные программы: Обязательно выясните, включен ли ваш дом в региональную программу расселения. Если включен — вы можете требовать квартиру взамен старой. Направьте официальный запрос в жилищный комитет администрации вашего города или проверьте информацию на сайте "Реформа ЖКХ".
Не подписывайте документы «не глядя»: Внимательно читайте всё, что присылает администрация. Подписание соглашения об изъятии по заниженной цене лишит вас права требовать доплат в будущем. Отвечайте на уведомления письменно, направляя мотивированный протокол разногласий.
Начните собирать чеки и договоры: Если вы оплачиваете услуги риэлтора для поиска нового жилья, арендуете квартиру из-за невозможности проживать в аварийном доме или несете иные расходы, связанные с будущим переездом, сохраняйте все документально подтвержденные расходы. Это понадобится эксперту для расчета убытков.
Проверьте кадастровый учет земли: Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим многоквартирным домом. Если участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, его стоимость безоговорочно должна быть включена в размер возмещения. Если не сформирован — требуйте его формирования или оценки так называемой «условной доли» земельного участка.
Привлеките профильного юриста: Суды с администрацией требуют глубокого знания Пленумов Верховного Суда РФ (в частности, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Квалифицированный юрист поможет правильно сформулировать вопросы для судебной экспертизы и не позволит представителям муниципалитета занизить ваши законные выплаты.