Налог при продаже полученной по наследству квартиры: тонкости уплаты, сроки владения и налоговые вычеты

Вопрос юристу: Продал доставшуюся от бабушки квартиру за 5 миллионов, которой она владела 20 лет, но в собственность по наследству я вступил только три месяца назад. Должен ли я платить НДФЛ с полной суммы продажи или срок владения считается от даты покупки квартиры бабушкой?

Ответ юриста: порядок исчисления налога при продаже наследства

Налоговый кодекс РФ (НК РФ) является основным документом, устанавливающим правила исчисления и уплаты налогов на территории России. По общему правилу, закрепленному в главе 23 НК РФ, доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимого имущества, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка налога составляет 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для лиц, не являющихся налоговыми резидентами.

Однако законодатель предусмотрел ряд льгот и механизмов, позволяющих гражданам легально освободиться от уплаты налога или существенно снизить налоговое бремя. Главным критерием для полного освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости является истечение минимального предельного срока владения объектом.

С какого момента отсчитывается срок владения унаследованной квартирой

Это один из самых частых и важных вопросов. В вашем случае бабушка владела квартирой 20 лет, однако ее срок владения не суммируется с вашим и не переходит к вам по наследству в целях налогообложения.

Согласно пункту 4 статьи 1152 и статье 1114 Гражданского кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), независимо от времени его фактического принятия и момента государственной регистрации прав наследника на это имущество.

Таким образом, ваш личный срок владения этой квартирой начал исчисляться с даты смерти вашей бабушки, а не с даты, когда вы зарегистрировали право собственности в Росреестре, и тем более не с даты, когда бабушка купила эту квартиру. Поскольку с даты открытия наследства (судя по вашим словам о вступлении 3 месяца назад) прошло менее минимально установленного срока, доход от продажи подлежит декларированию и налогообложению.

Минимальные сроки владения для освобождения от налога

Согласно статье 217.1 НК РФ, минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года в следующих случаях:

если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
в результате приватизации;
в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
если продаваемая квартира является вашим единственным жильем (на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у вас нет в собственности иного жилого помещения или доли в нем). При этом не учитывается жилье, купленное в течение 90 дней до даты продажи.

В остальных случаях (например, при обычной покупке, мене и т.д.) минимальный срок владения объектом недвижимости по общему правилу составляет 5 лет.

В вашей ситуации основание приобретения — наследство, следовательно, применим минимальный срок — 3 года. Но так как вы владели имуществом всего несколько месяцев, право на полное освобождение от налога в связи со сроком владения у вас не возникло.

Как законно уменьшить налог (НДФЛ) с продажи

Тот факт, что вы должны платить налог, не означает, что 13% нужно рассчитывать именно с полной суммы в 5 миллионов рублей. Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет налогоплательщикам право на применение имущественных налоговых вычетов, которые позволяют законно уменьшить налогооблагаемую базу.

У вас есть два варианта (применить можно только один из них, наиболее выгодный для вас):

1. Имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Это стандартный вычет при продаже жилой недвижимости. Вы просто вычитаете 1 млн рублей из стоимости проданной квартиры. Налог в размере 13% уплачивается с оставшейся суммы.
Расчет в вашем случае: (5 000 000 руб. - 1 000 000 руб.) * 13% = 520 000 рублей налога к уплате.

2. Уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы наследодателя.
С 2019 года в Налоговый кодекс РФ (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) внесена крайне важная поправка. Если при получении имущества в порядке наследования вы не платили налог, вы вправе уменьшить доход от продажи этого имущества на суммы, которые потратил сам наследодатель (в вашем случае — бабушка) на приобретение этой квартиры. Обязательным условием является наличие документов, подтверждающих ее расходы (договор купли-продажи, банковские выписки, расписки, чеки), и тот факт, что сама бабушка ранее не использовала по этим расходам имущественный вычет.

Пример расчета: Если бабушка в свое время купила эту квартиру за 3 500 000 рублей, и у вас сохранились договоры и чеки, вы можете вычесть эти расходы. Налог составит: (5 000 000 руб. - 3 500 000 руб.) * 13% = 195 000 рублей. Если бабушка покупала квартиру за 5 миллионов или дороже, налог будет равен нулю.

Нюансы налогообложения: кадастровая стоимость и нерезиденты

Обратите внимание на правило кадастровой стоимости. Согласно закону, если цена продажи (в вашем договоре 5 млн руб.) окажется меньше, чем 70% от кадастровой стоимости этой квартиры (на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права), то налог будет рассчитываться именно от 70% кадастровой стоимости, а не от суммы в договоре.

Кроме того, если вы находились за пределами Российской Федерации более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев, вы признаетесь налоговым нерезидентом РФ. С 2019 года нерезиденты также имеют право не платить налог при истечении минимального срока владения. Однако если срок владения (3 года для наследства) не истек, нерезидент обязан уплатить налог по ставке 30%, и, к сожалению, нерезиденты не имеют права на применение налоговых вычетов (ни 1 млн рублей, ни расходов наследодателя). Налог придется платить с полной суммы в 5 миллионов: 30% * 5 000 000 = 1 500 000 рублей.

Освобождение от уплаты налога для семей с детьми

В налоговом законодательстве предусмотрено беспрецедентное исключение для семей с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Начиная с 2021 года, семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, обучающихся очно), полностью освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения имуществом, если соблюдается ряд условий:

до 30 апреля следующего года взамен проданного жилья куплено другое (более просторное по площади или с большей кадастровой стоимостью);
кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
на момент продажи членам семьи не принадлежит более 50% в другом жилье, общая площадь которого больше покупаемого помещения.

Если ваша ситуация попадает под эти критерии, вы можете законно ничего не платить государству.

Советы пользователю, который задал вопрос: что делать дальше

Исходя из вашей ситуации, вам предстоит пройти несколько важных этапов для корректного оформления налоговых обязательств и минимизации выплат.

Шаг 1. Соберите документы бабушки.
Вам необходимо выяснить, каким образом квартира досталась вашей бабушке. Если она ее приватизировала или получила в дар, расходов на покупку у нее не было, следовательно, вы сможете использовать только стандартный вычет в 1 млн рублей. Если же бабушка покупала квартиру или инвестировала в ее строительство (ДДУ), срочно ищите договор и платежные документы. Это ваш шанс радикально снизить налог.

Шаг 2. Проверьте кадастровую стоимость.
Закажите бесплатную выписку из ЕГРН или проверьте на сайте Росреестра кадастровую стоимость на 1 января года продажи. Умножьте эту сумму на 0.7. Если полученная цифра больше 5 миллионов, базу для расчета налога придется брать исходя из кадастра.

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ.
Так как квартира была в собственности менее 3-х лет, вы обязаны задекларировать доход. Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации строго до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Сделать это удобнее всего через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. В этой же декларации вы должны заявить свое право на вычет (1 млн руб. или расходы бабушки).

Шаг 4. Уплатите налог.
Суму налога, которую вы рассчитали и указали в поданной декларации, необходимо перечислить в бюджет до 15 июля года, следующего за годом продажи. Заблаговременная подготовка поможет избежать пени и штрафов за несвоевременную уплату.

Налоговое законодательство изобилует сложными перекрестными правилами. Для получения профессиональной защиты и точечных консультаций по вопросам оптимизации налогов полезно изучить источник, где налоговые адвокаты делятся актуальной практикой разрешения споров с ФНС и помогают в подготовке правильных расчетов.