Оспаривание договора дарения и наложение ареста на квартиру после смерти родственника

Вопрос юристу

Умерла моя бабушка, за которой я ухаживал последние несколько лет, и выяснилось, что за две недели до смерти она неожиданно оформила договор дарения своей квартиры на постороннюю женщину, которая якобы помогала ей по хозяйству. Бабушке было 86 лет, она принимала сильные обезболивающие препараты из-за онкологии и в последние дни часто не узнавала родственников, хотя официально недееспособной признана не была. Новая владелица уже требует освободить помещение и грозится выбросить наши вещи. Подскажите, каковы мои шансы оспорить этот договор дарения в суде, доказав, что бабушка не отдавала отчет своим действиям, и как срочно наложить арест на недвижимость, чтобы эта женщина не успела перепродать квартиру добросовестным покупателям до начала разбирательства?

Ответ юриста

Уважаемый клиент, ваша ситуация, к сожалению, является достаточно распространенной в судебной практике. Пожилые люди, особенно страдающие тяжелыми заболеваниями, часто становятся жертвами мошенников или лиц, втирающихся в доверие в последние месяцы их жизни. Действовать в вашем случае необходимо максимально быстро, решительно и исключительно в правовом поле. Закон полностью на вашей стороне в части того, что сделка, совершенная лицом, не способным понимать значение своих действий, может быть признана недействительной, даже если это лицо не было официально лишено дееспособности.

Правовые основания для признания договора дарения недействительным

Основным правовым инструментом для вас сейчас выступает статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 данной статьи, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В вашем случае таким лицом (истцом) выступаете вы, как потенциальный наследник по закону или по завещанию, чьи имущественные права были прямо нарушены отчуждением наследственной массы (квартиры).

Тот факт, что ваша бабушка не была официально признана недееспособной через суд при жизни (статья 29 ГК РФ), не является препятствием для оспаривания сделки. Статья 177 ГК РФ как раз и создана для ситуаций, когда человек находится в «пороке воли» временно, либо страдает заболеванием, не повлекшим лишения дееспособности на момент подписания документов, но фактически исключающим возможность адекватно оценивать последствия подписываемого договора дарения.

Доказательная база: посмертная судебно-психиатрическая экспертиза

Доказать факт того, что бабушка не осознавала своих действий, базируясь только на ваших словах, невозможно. Ключевым и решающим доказательством в подобных гражданских делах является посмертная судебно-психиатрическая (или комплексная психолого-психиатрическая) экспертиза. Она назначается судом по вашему ходатайству в ходе судебного разбирательства. Экспертиза проводится по медицинским документам. Ваша задача, как истца, через запросы суда истребовать абсолютно все медицинские карты из поликлиник, онкологических диспансеров, больниц, а также журналы вызовов скорой помощи.

Для экспертов важнейшее значение будут иметь следующие факты, которые вы упомянули: диагноз (онкология 4 стадии, интоксикация организма), возраст (86 лет – возрастные когнитивные изменения) и, самое главное, – прием сильнодействующих обезболивающих препаратов (часто это наркотические анальгетики). Медицинские эксперты могут установить, что конкретная дозировка данных препаратов в сочетании с терминальной стадией заболевания вызывала спутанность сознания, галлюцинации, бред или тяжелую астению, при которых человек не мог прочитать, понять и осознанно подписать сложный юридический документ, коим является договор дарения (переход права собственности). Также суду потребуются показания свидетелей: родственников, соседей по лестничной клетке, участкового врача, которые смогут подтвердить, что в последние недели бабушка никого не узнавала, терялась во времени и пространстве, вела себя неадекватно.

Процедура экстренного наложения ареста на недвижимость

Ваше опасение относительно перепродажи квартиры абсолютно обосновано. Если новая «владелица» успеет продать квартиру третьему лицу, которое не знает о предыстории (добросовестный приобретатель), вернуть жилье будет в разы сложнее, так как придется применять нормы ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. Чтобы этого не допустить, необходимо немедленно применить обеспечительные меры.

Согласно статьям 139 и 140 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), суд по заявлению лиц, участвующих в деле, может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. Одной из таких мер является наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц, а также запрет совершать определенные действия (в вашем случае – запрет Росреестру осуществлять любые регистрационные действия с квартирой).

Вам необходимо одновременно с подачей искового заявления о признании договора дарения недействительным подать в суд ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде ареста на квартиру. В ходатайстве нужно прямо указать, что есть реальная угроза отчуждения спорного имущества, что сделает возврат квартиры в наследственную массу невозможным. Огромным плюсом является то, что заявление об обеспечении иска рассматривается судом без извещения ответчика в день поступления заявления в суд (ст. 141 ГПК РФ). Получив определение суда об аресте, вы (или суд) немедленно направляете его в Управление Росреестра, и на квартиру накладывается юридический запрет (обременение). С этого момента перепродать ее будет невозможно юридически.

Сроки исковой давности

Обратите внимание на сроки! Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет всего ОДИН ГОД. Этот срок начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В вашей ситуации срок исковой давности уже пошел с момента смерти бабушки и получения вами информации о наличии дарственной. Промедление здесь недопустимо.

Практика и подводные камни

Судебные разбирательства подобного рода могут длиться от 6 до 12 месяцев. Ответчик, скорее всего, принесет в суд выписки из МФЦ или показания нотариуса о том, что бабушка якобы была «в ясном уме». Однако, как показывает реальная судебная практика, медицинская макулатура и заключения независимых врачей-психиатров имеют для судьи больший вес, чем субъективное мнение регистратора. На практике такие споры требуют глубокого анализа процессуальной документации, грамотной постановки вопросов перед экспертом и агрессивного ведения судебного процесса. Подробную информацию об услугах специалистов можно найти, перейдя на источник, где описан порядок ведения подобных гражданских дел.

Советы и первые шаги для пользователя

Чтобы не потерять имущество и правовую позицию, вам следует предпринять следующие шаги прямо сегодня:

Ничего не освобождайте. Новая владелица не имеет права самостоятельно выкидывать ваши вещи или выселять вас без отдельного решения суда о выселении. Если она попытается силой проникнуть в квартиру или сменить замки, немедленно вызывайте полицию, заявляйте о самоуправстве (ст. 330 УК РФ) и о том, что идет спор о праве на наследство.
Срочно собирайте доказательства. Найдите дома все медицинские справки, рецепты на обезболивающие, чеки из аптек, выписки из больниц. Сделайте копии для суда. Обойдите соседей и попросите их выступить свидетелями состояния вашей бабушки в ее последние дни.
Не ждите истечения шести месяцев. Многие ошибочно полагают, что для судов по наследству нужно ждать полгода. Это не так. Иск о признании договора дарения недействительным нужно подавать незамедлительно. Одновременно обратитесь к нотариусу с заявлением о принятии наследства, чтобы официально закрепить свой статус наследника.
Готовьте исковое заявление и ходатайство об аресте. Иск подается в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (исключительная подсудность, статья 30 ГПК РФ). Ходатайство об обеспечении иска (аресте) подавайте единым пакетом вместе с исковым заявлением.
Сделайте выписку из ЕГРН. Закажите расширенную выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы точно знать данные нового собственника (ответчика), дату перехода права и основания. Эта выписка будет обязательным приложением к вашему исковому заявлению.