Квартира после отказа от приватизации: тонкости выселения

Выселение после отказа от приватизации: законно ли это? Сохраняется ли право пожизненного проживания, если выписаться на время учебы в другой город, а затем вернуться? Сможет ли собственник (мать) продать квартиру и выписать вас через суд принудительно? Лишает ли временная регистрация в общежитии бессрочного права пользования жилым помещением? На эти и другие сложные жилищные вопросы подробно отвечает юрист.

Вопрос юристу

В 2005 году я отказалась от приватизации в пользу матери, сейчас она хочет продать квартиру и выселить меня через суд. Имею ли я право на пожизненное проживание, если за эти годы выписывалась на время учебы в другом городе, а потом прописалась обратно?

Ответ юриста

Жилищное и гражданское законодательство Российской Федерации устанавливает особые гарантии для лиц, которые имели равные права пользования жилым помещением с лицом, приватизировавшим его, но сами от участия в приватизации отказались. По общему правилу, которое закреплено в статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», за такими гражданами сохраняется право бессрочного (пожизненного) пользования данным жилым помещением. Данная норма задумана законодателем как компенсация за добровольный отказ от приобретения права собственности и направлена на защиту конституционного права на жилище.

Переход права собственности и статья 292 ГК РФ

Обычно, согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако лица, отказавшиеся от приватизации, являются абсолютным исключением из этого правила. Даже если ваша мать продаст квартиру, подарит ее или передаст по наследству, новый собственник будет вынужден терпеть ваше проживание в ней. Право пользования носит вещный характер и следует за судьбой самой квартиры. При продаже такой недвижимости продавец обязан указать в договоре перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (ст. 558 ГК РФ). В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Временный выезд на учебу: утрачивается ли право?

Самый сложный нюанс в вашей ситуации заключается в том, что вы временно снимались с регистрационного учета («выписывались»). Мать, подавая иск о вашем выселении и признании утратившей право пользования жилым помещением, будет ссылаться на часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, утверждая, что вы добровольно выехали в другое место жительства, тем самым расторгнув договор социального найма (или отказавшись от своих бессрочных прав).

Однако Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14 четко разъяснил, что судам необходимо выяснять причины и характер выезда. Выезд на учебу, работу или лечение признается временным отсутствием. Статья 71 ЖК РФ прямо гласит: временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма или членов его семьи не влечет за собой изменение их прав и обязанностей. То, что вы временно выписывались в другой город ради учебы (например, для регистрации в студенческом общежитии, как того требуют правила ВУЗов), не является добровольным отказом от прав на квартиру в родном городе.

Бремя доказывания в суде

В судебном процессе бремя доказывания того, что ваш выезд носил постоянный, а не временный характер, будет лежать на вашей матери как на истце. Она должна будет доказать суду, что вы выехали навсегда, вывезли все свои вещи, перестали нести расходы по оплате коммунальных услуг, приобрели в собственность иное жилье, и что вам не чинились препятствия в проживании. Тот факт, что после окончания учебы вы вернулись и заново зарегистрировались в спорной квартире (прописались обратно), играет исключительно в вашу пользу. Это является прямым подтверждением того, что ваш выезд носил строго целевой и временный характер (обучение), и намерения навсегда покинуть это жилое помещение у вас не было.

Кроме того, если обратиться к судебной практике, суды крайне неохотно лишают права на жилье лиц, отказавшихся от приватизации. Для признания такого человека утратившим право пользования необходимо доказать его добровольный, постоянный выезд в другое место жительства и отказ от несения бремени содержания жилья. Если вы по возвращении проживаете в данной квартире, ваши личные вещи находятся там, вы участвуете в оплате коммунальных платежей, то вероятность вашего выселения по суду близится к нулю. Как гласит закон и как подтверждает авторитетный источник, права граждан, отказавшихся от приватизации, находятся под строгой защитой правосудия, и лишить их единственного жилья против их воли практически невозможно даже при многократной смене собственников.

Риски для потенциальных покупателей квартиры

Если мать все же решит продать квартиру, не урегулировав с вами вопрос (например, не выплатив вам компенсацию за добровольную выписку), она столкнется с серьезными трудностями. Квартира с прописанным человеком, имеющим право бессрочного пользования — это так называемое жилье с «обремененной историей». Покупатели крайне редко соглашаются на покупку такой недвижимости, а если и соглашаются, то требуют огромную скидку (до 30-50% от рыночной стоимости). Если же мать попытается утаить факт вашего права от покупателей, Росреестр все равно может пропустить сделку, так как данное право не всегда отражается в ЕГРН (в отличие от залога или аренды), но впоследствии покупатель, обнаружив вас в квартире, вправе расторгнуть договор купли-продажи через суд по причине сокрытия существенных условий сделки продавцом. Вы в любом случае останетесь в своем жилище.

Советы пользователю

Чтобы максимально обезопасить себя от незаконного выселения и подготовиться к возможным судебным разбирательствам с вашей матерью или будущими новыми собственниками, настоятельно рекомендуем следовать следующим правилам:

Соберите доказательства временного отсутствия: Подготовьте диплом об окончании учебного заведения, справки из общежития, приказы о зачислении и отчислении в связи с окончанием. Это докажет суду причину вашей временной выписки.
Оплачивайте коммунальные услуги: Сохраняйте чеки и квитанции, подтверждающие, что вы несете расходы по содержанию этой квартиры (оплата ЖКХ, текучего ремонта). Лучше платить лично со своей банковской карты.
Докажите факт проживания: В суде вам понадобятся доказательства того, что ваши вещи находятся в квартире, вы имеете ключи и реально ей пользуетесь. Если мать сменит замки — немедленно вызывайте полицию, составляйте акт о чинении препятствий в пользовании жилым помещением и подавайте встречный иск о нечинении препятствий.
Возьмите выписку из домовой книги: Закажите архивную выписку, где зафиксировано, что на момент приватизации (в 2005 году) вы были зарегистрированы в квартире и имели равные права с матерью. Это главный аргумент вашей защиты в силу ст. 19 ФЗ №189.
Уведомите потенциальных покупателей: Если вы увидите, что квартиру приходят смотреть риелторы или покупатели, вежливо, но твердо информируйте их о том, что вы имеете право пожизненного проживания и выселяться не намерены. Чаще всего это отбивает желание приобретать спорную недвижимость, и сделка срывается.

Таким образом, закон полностью на вашей стороне. Ваш временный отъезд на учебу в другой город не прервал ваше право бессрочного пользования, закрепленное при отказе от приватизации. Ваша мать не имеет законных оснований выселить вас через суд, а любая сделка по продаже квартиры не лишит вас права проживать в ней.