Покупка загородного дома по доверенности: тонкости и риски

Вопрос юристу: Планирую купить загородный дом у пожилого человека, но его интересы по доверенности представляет племянник, так как сам собственник живет в другом регионе. Боюсь, что после передачи денег дедушка заявит, что не давал согласия на продажу или отозвал доверенность. Как юристу проверить подлинность документов в реальном времени и какие пункты включить в договор, чтобы сделку не признали недействительной, если доверенность окажется проблемной?

Ответ юриста

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, где продавцом выступает пожилой человек, традиционно относятся к категории сделок с повышенным риском. Ваши опасения абсолютно обоснованы. Судебная практика изобилует делами, когда родственники или сами пожилые собственники оспаривали договоры купли-продажи, ссылаясь на то, что доверитель не понимал значения своих действий (статья 177 Гражданского кодекса РФ), стал жертвой обмана (статья 179 ГК РФ) или на момент сделки доверенность уже утратила силу (статья 188 ГК РФ). Давайте детально разберем, как минимизировать эти риски и юридически грамотно провести покупку.

Как проверить доверенность в реальном времени

На сегодняшний день проверить подлинность и статус нотариально удостоверенной доверенности можно абсолютно бесплатно и в режиме онлайн. Для этого существует официальный электронный сервис Федеральной нотариальной палаты (ФНП) — реестр доверенностей (reestr-dover.ru).

Проверка по реквизитам: Вам потребуется ввести реестровый номер доверенности, дату ее удостоверения и ФИО нотариуса. Система мгновенно выдаст ответ, зарегистрирован ли такой документ.
Проверка по QR-коду: Все доверенности, выданные после 29 декабря 2020 года, снабжены специальным QR-кодом в правом нижнем углу. Отсканировав его через специальное приложение ФНП, вы получите подтверждение подлинности документа. Это защищает от подделки самого бланка.
Контроль отмены: База ФНП позволяет в реальном времени увидеть, не была ли доверенность отменена доверителем. Важно! Проверять статус документа необходимо минимум дважды: непосредственно в момент подписания предварительного договора (или внесения задатка) и за пять минут до подписания основного договора купли-продажи и закладки денег/открытия аккредитива. Отменить доверенность собственник может в любую минуту у любого нотариуса страны.

Скрытые риски: жив ли продавец и вменяем ли он?

Согласно ст. 188 ГК РФ, действие доверенности прекращается в случае смерти гражданина, выдавшего ее, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Если дедушка, живущий в другом регионе, скоропостижно скончается за день до сделки или в период регистрации перехода права собственности в Росреестре, сделка будет признана ничтожной. Деньги уйдут племяннику, а наследники отсудят дом.

Кроме того, есть риск статьи 177 ГК РФ (сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий). Возраст продавца усугубляет этот риск. Родственники могут позже предоставить медицинские документы о том, что у дедушки на фоне возраста была деменция сосудистого генеза или иное расстройство, и потребовать возврата дома. Что делать?

Организуйте видеосвязь. Попросите племянника организовать видеозвонок с дедушкой. В ходе разговора задайте вопросы: понимает ли он, что продает дом? За какую цену? Кому доверяет оформить сделку? Запишите этот разговор на видео (с согласия пенсионера). Это не 100% гарантия для суда, но весомый аргумент добросовестности покупателя.
Справки из диспансеров. Доверенное лицо обязано по вашему запросу предоставить свежие (полученные не ранее чем за неделю до сделки) справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров по месту жительства доверителя, подтверждающие, что он не состоит на учете.

Безопасная передача денежных средств

Ни в коем случае не передавайте наличные деньги представителю-племяннику «из рук в руки». Доверенность может содержать право получения денег, но для вашей безопасности необходимо разграничить процесс.

Мы настоятельно рекомендуем использовать безналичный расчет с использованием банковского аккредитива или сервиса безопасных расчетов. При этом в условиях раскрытия аккредитива должна быть прописана регистрация перехода права собственности на ваше имя. Самое главное — получателем средств должен быть указан сам дедушка, а деньги должны поступить на его личный банковский счет. Даже если племянник является представителем, безналичный перевод на счет собственника докажет, что дедушка получил имущественную выгоду, что существенно снижает риск признания сделки кабальной или мошенничеством со стороны представителя.

Какие пункты обязательно включить в договор купли-продажи

Чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной, стандартного бланка скачанного из интернета будет недостаточно. Договор должен быть детализирован и желательно нотариально удостоверен (нотариус несет финансовую ответственность за свои ошибки). Включите следующие условия:

1. Заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).
Необходимо прописать, что представитель, действующий по доверенности, дает заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. А именно: он заверяет, что доверитель жив, дееспособен, не страдает заболеваниями, препятствующими пониманию сути сделки, не находится под давлением, а доверенность не отменена и не приостановлена. Укажите, что покупатель полагается на эти заверения. При их недостоверности вы вправе требовать возмещения убытков.

2. Порядок расчетов, исключающий представителя.
Пропишите: «Оплата стоимости Объекта производится Покупателем путем перечисления денежных средств на личный банковский счет Продавца (ФИО дедушки), открытый в банке [Название]. Передача средств Представителю не допускается».

3. Ответственность в случае изъятия объекта (эвикция).
В соответствии со статьей 461 ГК РФ включите пункт: «В случае признания настоящего Договора недействительным по обстоятельствам, возникшим до его исполнения (в том числе по искам Продавца, его наследников или третьих лиц в связи с пороком воли Продавца или недействительностью доверенности), Продавец (и/или его представитель) обязуется вернуть Покупателю полную стоимость недвижимости, а также возместить все понесенные убытки, включая расходы на ремонт и неотделимые улучшения Объекта. Стороны устанавливают, что недвижимость в таком случае не может быть изъята у Покупателя до полного возврата ему денежных средств».

Чтобы избежать любых подводных камней и грамотно составить договор, важно своевременно обращаться к юристам по недвижимости. Изучите полезный источник информации об услугах юридического сопровождения сделок, чтобы понять, какие этапы проверки должны быть пройдены профессионалами до подписания документов.

Советы пользователю, который задал вопрос

Подытоживая ответ, вот ваша последовательная стратегия действий, чтобы купить этот загородный дом без риска потери денег и нервов:

Шаг 1. Самостоятельный аудит. Получите от племянника скан-копию доверенности и паспортов (дедушки и племянника). Проверьте доверенность на сайте reestr-dover.ru. Закажите выписку из ЕГРН на дом, чтобы убедиться в отсутствии арестов и обременений.
Шаг 2. Визуальный контакт с собственником. Настаивайте на видеозвонке с дедушкой по WhatsApp или Telegram. Попросите его показать в камеру паспорт. Задайте прямые вопросы: «Вы продаете дом по адресу такому-то? За какую сумму? Давали ли вы доверенность Алексею с правом продажи?». Запишите этот звонок с экрана. Если племянник категорически отказывает в звонке («дедушка болеет», «нет интернета») — немедленно отказывайтесь от сделки, это верный признак мошенничества.
Шаг 3. Запрос медицинских документов. Потребуйте справки из ПНД и НД по месту прописки дедушки. Если он не может их получить лично, племянник по доверенности (если там есть такие полномочия) может запросить их, либо сделать это через Госуслуги.
Шаг 4. Подготовка договора. Не жалейте средств на составление индивидуального договора купли-продажи с пунктами о заверениях об обстоятельствах и эвикции (отчуждении в случае суда). Пропишите штрафные санкции для представителя, если он утаил факт отмены доверенности.
Шаг 5. Безопасные расчеты. Только аккредитив! Причем деньги должны разблокироваться только после того, как Росреестр зарегистрирует вас в качестве нового собственника. Переводите средства исключительно на личный счет дедушки, никаких счетов племянника или расчетных счетов ИП/ООО.
Шаг 6. Страхование. Так как риски при работе по доверенности высоки, рассмотрите возможность оформить титульное страхование сроком на 3 года (срок исковой давности). Страховая компания проведет свою независимую проверку юридической чистоты сделки, и если дом у вас все же попытаются отсудить наследники дедушки, страховая выплатит вам рыночную стоимость недвижимости.
Шаг 7. Нотариальная сделка. Хотя закон для обычных сделок купли-продажи целого объекта этого не требует, в случае с доверенностью и пожилым продавцом настоятельно рекомендую проводить сделку через нотариуса. Нотариус будет обязан еще раз проверить статус доверенности прямо в день подписания документов, а его архивы станут вашей железной доказательной базой в суде в случае непредвиденных осложнений.