Как продать долю в квартире, если второй собственник не получает уведомления, и разделить коммунальные счета

Вопрос юристу

У меня в долевой собственности (по 1/2) с родным братом находится двухкомнатная квартира, доставшаяся нам по наследству, но проживает там только он, при этом брат злоупотребляет алкоголем, нигде не работает и категорически отказывается оплачивать коммунальные услуги. Я хочу продать свою долю, так как жить с ним невозможно, и по закону обязана сначала предложить выкуп ему, поэтому я направила официальное нотариальное уведомление по месту прописки. Проблема в том, что брат умышленно не идет на почту за заказным письмом, дверь никому не открывает, и уведомление возвращается обратно отправителю. Подскажите, считается ли в юридическом смысле его уклонение от получения письма надлежащим уведомлением о продаже для совершения сделки с посторонним покупателем, или мне нужно обращаться в суд для принудительного признания факта уведомления, и как заодно разделить лицевые счета, чтобы с меня перестали списывать его долги за свет и воду?

Ответ юриста

Ваша ситуация, к сожалению, является классическим примером конфликта между сособственниками недвижимости, когда один из них фактически захватывает жилое помещение, не неся при этом бремени его содержания. Закон предусматривает четкие алгоритмы разрешения обеих ваших проблем: и в части извещения о продаже доли при уклонении адресата, и в части прекращения солидарной ответственности по коммунальным долгам. Давайте детально разберем каждый из этих аспектов, опираясь на действующее гражданское и жилищное законодательство.

Преимущественное право покупки и фикция вручения (ст. 250 и ст. 165.1 ГК РФ)

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Вы обязаны известить сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если он откажется от покупки или не приобретет долю в течение одного месяца со дня извещения, вы вправе продать ее любому постороннему лицу.

Главный вопрос в вашей ситуации: пошел ли отсчет этого месяца, если брат уклоняется от получения письма на почте? Ответ: да, пошел. Никакого отдельного судебного процесса для «принудительного признания факта уведомления» вам инициировать не нужно.

Здесь вступает в силу статья 165.1 ГК РФ («Юридически значимые сообщения»). В ней прямо сказано, что заявления, уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, влекут эти последствия для адресата с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Разъяснения Верховного Суда РФ (Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25) дополнительно уточняют: риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если письмо отправлено по месту регистрации (прописки) вашего брата, пролежало в отделении связи установленный срок (для судебных писем это 7 дней, для обычных заказных — 30 дней) и вернулось за истечением срока хранения, в юридическом смысле брат считается надлежащим образом извещенным в день возврата письма отправителю (или в день попытки вручения, зафиксированной почтой).

Роль нотариуса и регистрация сделки в Росреестре

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Вы поступили абсолютно верно, направив уведомление именно через нотариуса. Это снимает массу вопросов со стороны Росреестра.

Алгоритм действий на данном этапе следующий. Нотариус получает конверт с возвращенным из-за истечения срока хранения письмом. После этого вы просите нотариуса выдать вам Свидетельство о направлении документов (или, в некоторых случаях, Свидетельство о невозможности вручения). Этот нотариальный акт является неоспоримым доказательством того, что вы выполнили требования ст. 250 ГК РФ. С полученным свидетельством, выждав один месяц с даты, когда письмо было технически «доставлено» (возвращено), вы можете заключать договор купли-продажи с любым покупателем у того же или любого другого нотариуса.

Важное предостережение: продавать долю третьим лицам вы имеете право по цене не ниже той, что была указана в не врученном брату уведомлении. Если вы решите снизить цену или изменить условия рассрочки для покупателя, процедуру уведомления брата придется проходить заново.

Как разделить лицевые счета и избавиться от чужих долгов

Вторая часть вашего вопроса касается коммунальных платежей. Жилищный кодекс РФ (ст. 153) обязывает собственников своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом статья 249 ГК РФ устанавливает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Так как добровольно подписать соглашение о раздельном порядке оплаты брат не согласится, вам необходимо обращаться в суд с иском об определении порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Заметьте, юридически сейчас не используют термин «раздел лицевого счета», правильная формулировка — именно определение порядка оплаты с формированием отдельных платежных документов.

В исковом заявлении (подается в мировой суд по месту нахождения квартиры) вы просите суд обязать управляющую компанию (УК), ТСЖ и ресурсоснабжающие организации формировать вам отдельную квитанцию на оплату 50% от общих начислений за содержание жилья, отопление и другие услуги, пропорциональные площади.

Сложнее с счетчиками (вода, электричество), если в квартире живет только брат. Чтобы не платить за ресурсы, которые вы физически не потребляете, вы можете через суд (или предоставив в УК документы) доказать факт непроживания. Но проще в рамках того же иска просить суд возложить обязанность по оплате услуг, исчисляемых по приборам учета, на того собственника, который фактически пользуется помещением.

При подготовке иска также часто встает вопрос о взыскании с недобросовестного сособственника уже выплаченных вами сумм (в порядке регресса). Если с вашего счета принудительно списывали долги брата, вы имеете право взыскать с него половину этих средств. Если вам потребуется помощь в составлении искового заявления или представительство в суде, вы можете изучить источник полезной информации по гражданским делам в адвокатской практике.

Резюмируя вышесказанное: суд для признания брата уведомленным о продаже доли не нужен — достаточно нотариального свидетельства о возврате письма. А вот для разделения платежных квитанций обращение в мировой или районный суд неизбежно.

Советы пользователю

Шаг 1: Завершите процедуру уведомления. Обратитесь к нотариусу, через которого отправляли письмо брату. Как только письмо вернется на почту с отметкой «истек срок хранения», нотариус заберет его и выдаст вам соответствующее Свидетельство. Это ваш зеленый свет для продажи трем лицам.
Шаг 2: Установите цену продажи грамотно. Помните, что в договоре с реальным покупателем сумма должна быть строго такой же (или выше), как в письме брату. На практике проблемные доли продаются с дисконтом. Если вы поняли, что цена в уведомлении завышена и по ней никто не купит, снижайте цену, но придется отправить новое уведомление и снова ждать месяц.
Шаг 3: Подайте иск об определении порядка оплаты ЖКУ. Не ждите продажи доли — она может занять время. Подготовьте иск к Управляющей компании и энергосбытовым организациям. В качестве третьего лица укажите брата. Приложите выписку из ЕГРН (подтверждение вашей 1/2 доли). После решения суда УК будет обязана присылать вам квитанцию ровно на вашу половину обязательных платежей.
Шаг 4: Подайте регрессный иск (по желанию). Если приставы уже списали с вашей карты общие долги (так как счета солидарные), возьмите банковские выписки, подтверждающие списание, и подайте иск о взыскании 50% с брата в качестве неосновательного обогащения.
Шаг 5: Поиск покупателя. Ищите инвесторов, которые специализируются на выкупе проблемных долей, или предложите долю соседям. При продаже обязательно предупредите покупателя о проживающем проблемном брате — скрывать этот факт неправомерно, это может стать основанием для расторжения сделки.